إلا هل بلغت، اللهم فاشهد ﷽ في بداية طرح فكرة قانون التمويل العقاري لمستحقي الإسكان، كتبت مقال تحليلي في يناير ٢٠٢٥ ينتقد الفكرة و يبين الأبعاد المالية السيئة على الدولة و المواطن، فضلاّ انه لن يقدم حلا حقيقيا مستداماّ للازمة بل يعقدها و يعطل الحلول الفعالة. انظر المقال ادناه.... و الان و بعد اكثر من ٢٠ شهر للاسف يصدر القانون رغم المحاذير. هذا المقال و الفيديو المرفق تحديث لذلك المقال و بيان بان الامر اسوء من حيث التكلفة على الدولة و استدراج المواطن للتورط بديون باهضة التكلفة لم يكن يحتاجها. إليك الارقام حتى سبتمبر ٢٠٢٦: عدد الطلبات القائمة التي لم يخصص لها قسيمة بلغت ١١٠٧٠٠ طلب. عدد المخصص لهم قسائم او على المخطط و لم يبنوا و بانتظار التمويل نحو ٤٨،٢ الف طلب المجموع ١٥٨،٩ الف طلب عدد الطلبات السنوية الجديدة ٨٠٠٠ طلب سنويا. لحل الأزمة في ١٠ سنوات نحتاج انجاز بمعدل سنوي يساوي عُشر الطلبات القائمة + الطلبات الجديدة، و بالحساب نحتاج تلبية نحو ٢٤٦٥٠ طلب سنويا. لنحسب تكلفة ذلك بقانون التمويل العقاري الجديد. (انظر الفيديو المرفق) - حسب القانون البنوك التجارية تُقرض ٧٠ الف و تتحمل الدولة الفوائد لمدة ٢٥ عام بفائدة ٠،٥٪ فوق سعر الخصم، و يتحمل المستفيد سداد اصل الدين و يسدد في ٢٥ عام. - حسب القوانين القائمة، من يستحق قرض بناء يستحق ٣٠ الف دينار دعم مواد بناء من وزارة التجارة. اما الشراء من مطور عقاري فلا يستحق دعم مواد بناء. - القانون يمنح المستفيد حق الاقتراض ١٣٠ الف دينار إضافيّة غير مدعومة بفائدة نحو ٥،٥٪ يتحملها المستفيد. - حسب الواقع المقبلين على البناء نحو ٤٨،٢ الف مستحق و هؤلاء سيكونون اول المستفيدين من القانون بمعدل تلبية طلبات بمعدل ٢٤٦٥٠ طلب سنويا. بالتحليل المالي الدقيق ستحتاج الدولة ميزانيات لتغطية التزامات الاسكان شاملة دعم مواد البناء و الفوائد و بدل الايجار موزعه على السنوات: السنة الاولى: مليار و ٥٢ مليون دك السنة الثانية: مليار و ٩٩ مليون دك السنة الثالثة: ٤٦٨ مليون دك … السنة العاشرة: ٥٦٦ مليون دك السنة العشرين: ٥٣٧ مليون دك السنة الثلاثين: ٤٧٠ مليون دك انا اؤمن ان اموال الدولة لخدمة الشعب و تصرف وفق معايير الحق و المعروف لتحقيق الامن و الامان و العيش الكريم للمواطنين في اطار من العدالة و الاستدامة. فان كانت الحكومة قادرة على توفير هذه المبالغ حاليا و مستقبليا بشكل مستدام … فالشعب يستاهل و عليه بالعافية. و اما ان لم تقدر و في التطبيق ستخدم دفعة او دفعتين ثم تعجز ليكون ما صرف يذهب للدفعات الاولى على حساب الدفاعات اللاحقة، فالاولى التوقف من الان و اعادة الحسبة. فان تطبيق القانون سنة واحدة فقط سيكلف الدولة اكثر من مليار و ٥٠ مليون دينار و للتسوية مع البنوك يتطلب سداد مليار و ٦٠٠ مليون دينار و ضعف ذلك للسنة الثانية. اي ان المضي مكلف و التوقف مكلف و التراجع مكلف. الحل يتطلب منظومة متكاملة من الاجراءات يكمل بعضها بعض بهدف توفير السكن اللائق القابل للتوسع المستقبلي و بتكلفة مناسبة و مستدامة على الدولة و بتكلفة معقولة و مقدور عليها على المواطن، منظومة تشمل: • نوعية و مواصفات السكن اللائق القابل للتوسع المستقبلي. • الاستحقاق و شروطه بما يوجه الحق لاهله و الاولوية لمستحقيه. • الية اطلاق التطوير العقاري التي تضمن سرعة الطرح و الترسية و الإنجاز. و يمكٌن المطورين من الانجاز السريع بتكاليف منخفضة و دون الاخلال بالجودة. • الية التمويل و السداد و الضمانات. • ضبط اشتراطات توفير الطاقة في المباني كي لا يخلق التوسع الكبير ازمة كهرباء او ماء. • و غيرها من الوسائل. اتمنى ان لا يأتي احد و يطرح حلول ترقيعية كالغاء عنصر مكلف كدعم مواد البناء او بدل الايجار كحل دون تركيب تصور متكامل و برنامج شامل و حساب التدفقات النقدية كالتي كانت في الفيديو. الترقيع سيبقينا في حيز الازمة او ربما اسوء. هذا ما وفقني الله … و الحمدلله رب العالمين.show more

أحسنتَ في النصح والمشورة. البلاد بحاجة إلى مدن سكنية جديدة، وهذا حق الشعب في ثروته. المطلاع أثبتت الإمكانية: نحو 28–30 ألف قسيمة، على مساحة تقارب 100 كم²، ببنية تحتية وطرق وخدمات كُلّفت تقريباً مليار إلى ملياري دينار، وتستوعب أكثر من 400 ألف نسمة. فلماذا لا تُنفَّذ ثلاثة مشاريع مماثلة بـ 6–10 مليارات دينار لتوفير نحو 90 ألف قسيمة؟ هذا يغطي جزءاً كبيراً من الطلب الإسكاني القائم الذي تجاوز 108 آلاف طلب. أما تكلفة البناء فتُبحث لاحقاً بعد تسليم الأرض المخدومة. الخطوة الأولى هي الأرض والخدمات، لا الانتظار الطويل.

طيب هذا النظام مطبق في السعودية من عام 2014 الى الآن ولم يحدث فيه اي عقبات او مشاكل

اعتقد يادكتور حسبتها خطأ الدولة تتحمل فقط فائده قرض عقاري قيمته ٧٠ الف ودعم مواد بناء بقيمه ٢٤ الف لكل قسيمه اما المبلغ الممول من البنوك يتحمله المواطنين وهذا القانون والآليه افضل بكثير من السابق من حيث ان الدوله لم تعد مسؤوله عن ضخم اموال تمويل قروض بنك الائتمان .

شكراً دكتور على التوضيح الطيب بالمقارنة مع الوضع الحالي فهذا القانون يوفر الكثير على الدولة وعلى افتراض أنه سيسرع وتيرة توفر الخدمة فهذا كذلك يوفر على المواطن البديل المستدام اقتصادياً غالباً غير مقبول مجتمعياً لذلك التوازن في القانون الحالي يبدو جيد مع ضرورة التسويق اعلامياً له

@AroubAlRifai احسنت دكتورنا

@almitlaenews وفي شغله مهمه جدا الا وهي البنيه التحتيه منو راح يتحملها

احسنت يادكتور

الأفضل والارخص هو انشاء مدن بناء عامودي مواقف متعدده فوق الأرض بجميع خدماتها مدارس مستسفايات دوائر حكومية حدائق مراكز ترفيه..الخ محطه تبريد مركزي بمسحات مريحه للأسرة ترعى البئية المستدامه.

خطوات اولية تحتاج لدراسة وقرار ورقابة ! 1. الدولة توفر الأرض وتضع الضوابط تطرح الدولة أراضي لتطوير مدن سكنية متكاملة، وتتنافس شركات التطوير المحلية والعالمية على تنفيذها وفق عقود واضحة تحدد الأسعار والمواصفات ومواعيد التسليم. 2. المطوّر يمول البناء والبنية التحتية تتولى الشركة تمويل وتنفيذ الطرق والكهرباء والماء والصرف الصحي والخدمات الأساسية، وتسترد تكاليفها من بيع الأراضي والاستثمارات التجارية داخل المدينة، دون إنفاق حكومي مباشر على التطوير أو ضمان حكومي مفتوح لديون المطوّر. 3. المواطن أمام خيارين للدفع مقابل الأرض المخدومة والبنية التحتية والخدمات المتفق عليها، يُطرح على المواطن أحد الخيارين: * الخيار الأول: دفع 10 آلاف دينار دفعة أولى للمطوّر. * الخيار الثاني: دفع 15 ألف دينار للمطوّر على مدى 20 سنة، وفق جدول أقساط واضح. وتخضع هذه الأسعار لدراسة جدوى فعلية تثبت قدرة المشروع على التنفيذ والاستمرار. 4. المواطن يسكن خلال سنتين من تقديم طلبه هذا هو جوهر المقترح: أن يلتزم المطوّر بتسليم الأرض المخدومة أو المسكن وفق الخيار المتفق عليه خلال مدة مستهدفة لا تتجاوز سنتين من تقديم الطلب واستيفاء شروطه، مع غرامات وضمانات تعاقدية تحمي المواطن من التأخير. وبذلك لا ينتظر المواطن سنوات طويلة حتى يأتي دوره، ثم يبدأ رحلة البناء؛ بل يعرف منذ البداية السعر وشروط التمويل والموعد المحدد للتسليم. 5. تمويل بناء المنزل يكون وفق قدرة المواطن بعد توفير الأرض المخدومة، يستطيع المواطن تمويل بناء منزله عبر المسارات التمويلية المتاحة، وفق أهليته وشروط الجهات الممولة، مع السعي إلى أن يكون القسط الشهري مناسبًا وقريبًا من الإيجار الذي يدفعه حاليًا، دون تحميله التزامات تتجاوز قدرته. 6. نبدأ بمشروع تجريبي ونحاسب المطوّر على النتائج تُطرح مناقصة لمدينة تجريبية، وتُختبر قدرة الشركات على الالتزام بالسعر والمدة وجودة البنية التحتية. ولا يُعمم النموذج إلا بعد التحقق من جدواه المالية وقدرته على تحقيق وعد السكن خلال سنتين. لماذا قد يكون هذا الحل مختلفًا؟ لأنه يربط بين ثلاثة أمور في عقد واحد: تمويل التطوير من القطاع الخاص، وتحديد تكلفة واضحة للمواطن، والالتزام بموعد محدد للتسليم. لكن يجب التأكد من أن إيرادات المشروع تكفي لتمويل البنية التحتية وتحقيق عائد للمطوّر، وأن مدة السنتين قابلة للتحقيق فعليًا. كما أن مبلغ 15 ألف دينار على 20 سنة يعادل 62.5 دينار شهريًا دون فوائد أو رسوم، وقد يزيد القسط إذا أُضيفت تكلفة التمويل. الخلاصة: لماذا لا نمنح المواطن خيارًا واضحًا: إما 10 آلاف دينار دفعة أولى، أو 15 ألف دينار بالتقسيط على 20 سنة، مقابل الحصول على أرض مخدومة خلال سنتين، بينما يتولى المطوّر تمويل التطوير واسترداد استثماره وفق عقد منضبط، دون إنفاق حكومي مباشر على إنشاء المدينة؟ بهذا ننتقل من انتظار طويل إلى موعد تسليم محدد، ومن الاعتماد على الإنفاق الحكومي المباشر إلى نموذج استثماري قابل للاختبار والقياس.